房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动
来源:新京报  时间:2019-10-10  点击量:   
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只有在房价明显下调后,才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。

住房按揭贷款市场是商业银行零售金融的关键领域,推动其采用贷款市场报价利率(LPR)为定价基准,可实现LPR在银行贷款定价体系中的基准作用。而房贷转轨LPR,也将进一步完善LPR的形成机制。针对房贷利率LPR加点定价机制的设计,体现出央行贯彻“对房地产调控政策不动摇”的决心,让利率市场化的“降息”福利为实体经济所享,不是为了向房地产行业输血。

LPR实施后,对房贷利率的影响可重点关注以下几个方面。

一是“房住不炒”,投机性买房无法期待利率成本下降。先前商业银行的房贷利率参照“贷款基准利率”上浮或下调一定比例,在各家商业银行缺乏安全信贷资产投放渠道的大环境下,“基准贷款利率”大多成为各商业银行开展住房按揭贷款(尤其是首套房按揭贷款)的上限,竞相打折成为现实的选择,央行调控房地产市场往往需要靠窗口指导来实现。在房贷利率改革后,个人房贷利率按照LPR报价,首套房利率不得低于相应期限的LPR利率,二套房贷利率不得低于“LPR+60个基点”,能真正起到对不同需求的住房者进行差别化对待。

考虑到国内外的宏观环境,预计LPR后续大概率会走低,房贷新政将惠?#25353;?#22312;刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者。但对投?#24066;?#25110;投机性的购房者就不同了,二套房贷款利率是由“LPR+不低于60个基点”得出,就算是LPR下降了,基点增幅也可能会大于LPR增幅,导致购房者成本?#25442;?#19979;降,反而有可能会不断提升。近期央行领导关于“房贷利率?#25442;?#19979;降”的表态,更是进一步佐证了这一判断。

二是“因城施策”和“因行施策”短期难见效果。理论上,不同区域的房地产市场发展情况和客户资质存在差异,不同金融机构的?#24335;?#25104;本及服务的客群资质也存在差异,住房贷款利率在严守“首套房利率不得低于相应期限LPR利率,二套房贷利率不得低于LPR+60个基点”的央行底线下也会有所差异。但?#20013;?#30340;房地产调控已对地方财政构成较大的赤字压力,如果没有中央政府的硬性要求,各地方政府缺乏进一步加码房地产调控的动力,中央政府的下限通常会成为各地标准化的政策选择。

对商业银行来说,在此前房价?#38505;?#26102;,商业银行并没有基于借款客群的质量进行差异化风险定价,更多通过房地产按揭贷款抵押率来控制风险,并在政策?#24066;?#30340;范围内通过利率优惠来争夺房贷客户。只有在房价明显下调后,才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。

三是商业银行零售金融创新对房贷利率差异化定价的影响。利率市场化后,商业银行的息差空间不断压缩,创新激励会进一步提升。近年来,自称“以零售和小微见长”的富国银行,占据信贷资产端“半壁江山”的正是房地产抵押贷款。富国银行认为,在对美国人的重要性、财务安全的关联性上,任何一项金融产?#33539;?#27604;不上家庭按揭贷款。这一判断,在中国可能更为适用。以家庭按揭贷款为切入点,富国银行深耕家庭零售金融,针对购买不同类型住房、出于不同目的购买住房、愿意接受不同利率条件购买住房的消费需求制定了差异化贷款产品,并推行交叉销售,?#24066;?#23558;信用卡日常消费额的一定比例作为折扣项,转换为按揭贷款本息金额的削减。交叉销售的创新方式,会影响房贷的真实利率,而且更具隐蔽性。

陈文(西南财经大学普惠金融与智能金融研究中心副主任)

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